Extrait du code des obligations – Droit du bail

Note : le texte légal a été recopié intégralement

 Titre huitième:1  Du bail à loyer

  Chapitre I: Dispositions générales

  Art. 253 A. Définition et champ d’application / I. Définition

  1. Définition et champ d’application
  2. Définition

Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer.

  Art. 253a A. Définition et champ d’application / II. Champ d’application / 1. Dispositions concernant les baux d’habitations et de locaux commerciaux

  1. Champ d’application
  2. Dispositions concernant les baux d’habitations et de locaux commerciaux

1 Les dispositions concernant les baux d’habitations et de locaux commerciaux s’appliquent aussi aux choses dont l’usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux.

2 Elles ne sont pas applicables aux appartements de vacances loués pour trois mois ou moins.

3 Le Conseil fédéral édicte les dispositions d’exécution.

  Art. 253b A. Définition et champ d’application / II. Champ d’application / 2. Dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs

  1. Dispositions concernant la protection contre les loyers abusifs

1 Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s’appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l’usage d’habitations ou de locaux commerciaux.

2 Elles ne s’appliquent pas aux baux d’appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).

3 Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité.

  Art. 254 B. Transactions couplées

  1. Transactions couplées

Une transaction couplée avec le bail d’habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l’usage de la chose louée.

  Art. 255 C. Durée du bail

  1. Durée du bail

1 Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.

2 Il est de durée déterminée lorsqu’il doit prendre fin, sans congé, à l’expiration de la durée convenue.

3 Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée.

  Art. 256 D. Obligations du bailleur / I. En général

  1. Obligations du bailleur
  2. En général

1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état.

2 Les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues:

a.

dans des conditions générales préimprimées;

b.

dans les baux d’habitations ou de locaux commerciaux.

  Art. 256a D. Obligations du bailleur / II. Obligation de renseigner

  1. Obligation de renseigner

1 Si un procès-verbal a été établi lors de la restitution de la chose à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce document au nouveau locataire lors de la délivrance de la chose.

2 De même, le locataire peut exiger que le montant du loyer fixé dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué.

  Art. 256b D. Obligations du bailleur / III. Contributions publiques et charges

III. Contributions publiques et charges

Le bailleur supporte les contributions publiques et les charges qui grèvent la chose louée.

  Art. 257 E. Obligations du locataire / I. Paiement du loyer et des frais accessoires / 1. Loyer

  1. Obligations du locataire
  2. Paiement du loyer et des frais accessoires
  3. Loyer

Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l’usage de la chose.

  Art. 257a E. Obligations du locataire / I. Paiement du loyer et des frais accessoires / 2. Frais accessoires / a. En général

  1. Frais accessoires
  2. En général

1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose.

2 Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.

  Art. 257b E. Obligations du locataire / I. Paiement du loyer et des frais accessoires / 2. Frais accessoires / b. Habitations et locaux commerciaux

  1. Habitations et locaux commerciaux

1 Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose.

2 Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives.

  Art. 257c E. Obligations du locataire / I. Paiement du loyer et des frais accessoires / 3. Termes de paiement

  1. Termes de paiement

Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires.

  Art. 257d E. Obligations du locataire / I. Paiement du loyer et des frais accessoires / 4. Demeure du locataire

  1. Demeure du locataire

1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.

2 Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.

  Art. 257e E. Obligations du locataire / II. Sûretés fournies par le locataire

  1. Sûretés fournies par le locataire

1 Si le locataire d’habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire.

2 Lorsqu’il s’agit de baux d’habitations, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer.

3 La banque ne peut restituer les sûretés qu’avec l’accord des deux parties ou sur la base d’un commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire. Si, dans l’année qui suit la fin du bail, le bailleur n’a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite, celui-ci peut exiger de la banque la restitution des sûretés.

4 Les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires.

  Art. 257f E. Obligations du locataire / III. Diligence et égards envers les voisins

III. Diligence et égards envers les voisins

1 Le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire.

2 S’il s’agit d’un immeuble, il est tenu d’avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.

3 Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois.

4 Les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

  Art. 257g E. Obligations du locataire / IV. Obligation d’aviser le bailleur

  1. Obligation d’aviser le bailleur

1 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même.

2 Le locataire répond du dommage résultant de l’omission d’aviser le bailleur.

  Art. 257h E. Obligations du locataire / V. Obligation de tolérer les réparations et inspections de la chose

  1. Obligation de tolérer les réparations et inspections de la chose

1 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou à prévenir des dommages.

2 Le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l’entretien, à la vente ou à une location ultérieure.

3 Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer (art. 259d) et en dommages-intérêts (art. 259e) sont réservées.

  Art. 258 F. Inexécution ou exécution imparfaite du contrat lors de la délivrance de la chose

  1. Inexécution ou exécution imparfaite du contrat lors de la délivrance de la chose

1 Si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu’il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 concernant l’inexécution des contrats.

2 Si, malgré de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame l’exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir que les prétentions qu’il serait en droit d’élever si les défauts étaient apparus pendant le bail (art. 259a à 259i).

3 Le locataire peut faire valoir les prétentions prévues aux art. 259a à 259imême si, au moment de la délivrance, la chose présente des défauts:

a.

qui restreignent l’usage pour lequel elle a été louée, sans l’exclure ni l’entraver considérablement;

b.

auxquels, pendant le bail, le locataire devrait remédier à ses propres frais (art. 259).

  Art. 259 G. Défauts pendant le bail / I. Obligation du locataire de faire les menus travaux de nettoyage et de réparation

  1. Défauts pendant le bail
  2. Obligation du locataire de faire les menus travaux de nettoyage et de réparation

Le locataire doit, conformément à l’usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose.

  Art. 259a G. Défauts pendant le bail / II. Droits du locataire / 1. En général

  1. Droits du locataire
  2. En général

1 Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:

a.

la remise en état de la chose;

b.

une réduction proportionnelle du loyer;

c.

des dommages-intérêts;

d.

la prise en charge du procès contre un tiers.

2 Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer.

  Art. 259b G. Défauts pendant le bail / II. Droits du locataire / 2. Remise en état / a. Principe

  1. Remise en état
  2. Principe

Lorsque le bailleur a connaissance d’un défaut et qu’il n’y a pas remédié dans un délai convenable, le locataire peut:

a.

résilier le contrat avec effet immédiat si le défaut exclut ou entrave considérablement l’usage pour lequel un immeuble a été loué ou si le défaut restreint l’usage pour lequel une chose mobilière a été louée;

b.

remédier au défaut aux frais du bailleur si le défaut restreint, sans l’entraver considérablement, l’usage pour lequel la chose a été louée.

  Art. 259c G. Défauts pendant le bail / II. Droits du locataire / 2. Remise en état / b. Exception

  1. Exception

Le locataire ne peut pas exiger la remise en état de la chose lorsque le bailleur remplace celle-ci, dans un délai convenable, par une chose sans défaut.

  Art. 259d G. Défauts pendant le bail / II. Droits du locataire / 3. Réduction du loyer

  1. Réduction du loyer

Si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.

  Art. 259e G. Défauts pendant le bail / II. Droits du locataire / 4. Dommages-intérêts

  1. Dommages-intérêts

Si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable.

  Art. 259f G. Défauts pendant le bail / II. Droits du locataire / 5. Prise en charge du procès

  1. Prise en charge du procès

Si un tiers fait valoir sur la chose un droit incompatible avec celui du locataire, le bailleur est tenu de se charger du procès sur l’avertissement du locataire.

  Art. 259g G. Défauts pendant le bail / II. Droits du locataire / 6. Consignation du loyer / a. Principe

  1. Consignation du loyer
  2. Principe

1 Le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d’un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers.

2 Les loyers consignés sont réputés payés.

  Art. 259h G. Défauts pendant le bail / II. Droits du locataire / 6. Consignation du loyer / b. Libération des loyers consignés

  1. Libération des loyers consignés

1 Les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait pas valoir, dans les 30 jours qui suivent l’échéance du premier loyer consigné, ses prétentions contre le bailleur auprès de l’autorité de conciliation.

2 Dès que le locataire a avisé le bailleur qu’il consignera les loyers à échoir, le bailleur peut demander à l’autorité de conciliation d’ordonner le versement des loyers consignés à tort.

  Art. 259i1G. Défauts pendant le bail / II. Droits du locataire / 6. Consignation du loyer / c. Procédure

  1. Procédure

La procédure est régie par le CPC2.

1 Nouvelle teneur selon le ch. II 5 de l’annexe 1 au CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739FF 2006 6841).
2 RS 272

  Art. 260 H. Rénovation et modification / I. Par le bailleur

  1. Rénovation et modification
  2. Par le bailleur

1 Le bailleur n’a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n’a pas été résilié.

2 Lors de l’exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d) et en dommages-intérêts (art. 259e) sont réservées.

  Art. 260a H. Rénovation et modification / II. Par le locataire

  1. Par le locataire

1 Le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur.

2 Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit.

3 Si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées.

  Art. 261 J. Changement de propriétaire / I. Aliénation de la chose

  1. Changement de propriétaire
  2. Aliénation de la chose

1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose.

2 Le nouveau propriétaire peut cependant:

a.

pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;

b.

pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d’y mettre fin plus tôt.

3 Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.

4 Les dispositions relatives à l’expropriation sont réservées.

  Art. 261a J. Changement de propriétaire / II. Droits réels limités

  1. Droits réels limités

Lorsque le bailleur accorde à un tiers un droit réel limité et que cette opération équivaut à un changement de propriétaire, les dispositions sur l’aliénation de la chose louée sont applicables par analogie.

  Art. 261b J. Changement de propriétaire / III. Annotation au registre foncier

III. Annotation au registre foncier

1 Les parties peuvent stipuler l’annotation de baux d’immeubles au registre foncier.

2 L’annotation oblige tout nouveau propriétaire à laisser au locataire l’usage de l’immeuble en conformité du bail.

  Art. 262 K. Sous-location

  1. Sous-location

1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.

2 Le bailleur ne peut refuser son consentement que:

a.

si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;

b.

si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;

c.

si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.

3 Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s’adresser directement au sous-locataire à l’effet de l’y obliger.

  Art. 263 L. Transfert du bail à un tiers

  1. Transfert du bail à un tiers

1 Le locataire d’un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur.

2 Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs.

3 Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire.

4 Le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur. Il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus.

  Art. 264 M. Restitution anticipée de la chose

  1. Restitution anticipée de la chose

1 Lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

2 A défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal.

3 Le bailleur doit admettre l’imputation sur le loyer:

a.

de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que

b.

des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé.

  Art. 265 N. Compensation

  1. Compensation

Le bailleur et le locataire ne peuvent renoncer à l’avance au droit de compenser les créances découlant du bail.

  Art. 266 O. Fin du bail / I. Expiration de la durée convenue

  1. Fin du bail
  2. Expiration de la durée convenue

1 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d’une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue.

2 Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée.

  Art. 266a O. Fin du bail / II. Délais et termes de congés / 1. En général

  1. Délais et termes de congés
  2. En général

1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.

2 Lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

  Art. 266b O. Fin du bail / II. Délais et termes de congés / 2. Immeubles et constructions mobilières

  1. Immeubles et constructions mobilières

Une partie peut résilier le bail d’un immeuble ou d’une construction mobilière en observant un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un semestre de bail.

  Art. 266c O. Fin du bail / II. Délais et termes de congés / 3. Habitations

  1. Habitations

Une partie peut résilier le bail d’une habitation en observant un délai de congé de trois mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail.

  Art. 266d O. Fin du bail / II. Délais et termes de congés / 4. Locaux commerciaux

  1. Locaux commerciaux

Une partie peut résilier le bail d’un local commercial en observant un délai de congé de six mois pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut d’un tel usage, pour la fin d’un trimestre de bail.

  Art. 266e O. Fin du bail / II. Délais et termes de congés / 5. Chambres meublées et places de stationnement

  1. Chambres meublées et places de stationnement

Une partie peut résilier le bail d’une chambre meublée, d’une place de stationnement ou d’une autre installation analogue louée séparément en observant un délai de congé de deux semaines pour la fin d’un mois de bail.

  Art. 266f O. Fin du bail / II. Délais et termes de congés / 6. Choses mobilières

  1. Choses mobilières

Une partie peut résilier le bail de choses mobilières à n’importe quel moment, en observant un délai de congé de trois jours.

  Art. 266g O. Fin du bail / III. Congé extraordinaire / 1. Justes motifs

III. Congé extraordinaire

  1. Justes motifs

1 Si, pour de justes motifs, l’exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal.

2 Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances.

  Art. 266h O. Fin du bail / III. Congé extraordinaire / 2. Faillite du locataire

  1. Faillite du locataire

1 En cas de faillite du locataire après la délivrance de la chose, le bailleur peut exiger que des sûretés lui soient fournies pour les loyers à échoir. A cet effet, il s’adresse par écrit au locataire et à l’administration de la faillite en leur fixant un délai convenable.

2 Si ces sûretés ne lui sont pas fournies dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat.

  Art. 266i O. Fin du bail / III. Congé extraordinaire / 3. Décès du locataire

  1. Décès du locataire

En cas de décès du locataire, ses héritiers peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal.

  Art. 266k O. Fin du bail / III. Congé extraordinaire / 4. Chose mobilière

  1. Chose mobilière

Le locataire d’une chose mobilière servant à son usage privé et louée par le bailleur dans l’exercice de son activité professionnelle peut résilier le bail en observant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un trimestre de bail. Le bailleur n’a droit de ce chef à aucune indemnité.

  Art. 266l O. Fin du bail / IV. Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux / 1. En général

  1. Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux
  2. En général

1 Le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit.

2 Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.

  Art. 266m O. Fin du bail / IV. Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux / 2. Logement de la famille / a. Congé donné par le locataire

  1. Logement de la famille
  2. Congé donné par le locataire

1 Lorsque la chose louée sert de logement à la famille, un époux ne peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint.

2 S’il n’est pas possible de recueillir ce consentement ou si le conjoint le refuse sans motif légitime, le locataire peut en appeler au juge.

3 Le présent article s’applique par analogie aux partenaires enregistrés.1

1 Introduit par le ch. 11 de l’annexe à la LF du 18 juin 2004 sur le partenariat, en vigueur depuis le 1er janv. 2007 (RO 2005 5685FF 2003 1192).

  Art. 266n1O. Fin du bail / IV. Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux / 2. Logement de la famille / b. Congé donné par le bailleur

  1. Congé donné par le bailleur

Le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d’un délai de paiement assorti d’une menace de résiliation (art. 257d) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint ou à son partenaire enregistré.

1 Nouvelle teneur selon le ch. 11 de l’annexe à la LF du 18 juin 2004 sur le partenariat, en vigueur depuis le 1er janv. 2007 (RO 2005 5685FF 2003 1192).

  Art. 266o O. Fin du bail / IV. Forme du congé pour les habitations et les locaux commerciaux / 3. Nullité du congé

  1. Nullité du congé

Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul.

  Art. 267 P. Restitution de la chose / I. En général

  1. Restitution de la chose
  2. En général

1 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat.

2 Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu’un dommage éventuel.

  Art. 267a P. Restitution de la chose / II. Vérification de l’état de la chose et avis au locataire

  1. Vérification de l’état de la chose et avis au locataire

1 Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l’état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond.

2 Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu’il ne s’agisse de défauts qui ne pouvaient pas être découverts à l’aide des vérifications usuelles.

3 Si le bailleur découvre plus tard des défauts de ce genre, il doit les signaler immédiatement au locataire.

  Art. 268 Q. Droit de rétention du bailleur / I. Objet

  1. Droit de rétention du bailleur
  2. Objet

1 Le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l’année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l’aménagement, soit à l’usage de ceux-ci.

2 Le droit de rétention du bailleur grève aussi les meubles apportés par le sous-locataire dans la mesure où celui-ci n’a pas payé son loyer au locataire.

3 Ne sont pas soumis au droit de rétention les biens qui ne pourraient être saisis par les créanciers du locataire.

  Art. 268a Q. Droit de rétention du bailleur / II. Choses appartenant à des tiers

  1. Choses appartenant à des tiers

1 Les droits des tiers sur des choses dont le bailleur savait ou devait savoir qu’elles n’étaient pas la propriété du locataire prévalent sur le droit de rétention; il en va de même pour les choses que le possesseur a perdues, qui lui ont été volées ou dont il est dessaisi de quelque autre manière contre sa volonté.

2 Lorsque le bailleur apprend seulement au cours du bail que des meubles apportés par le locataire ne sont pas la propriété de ce dernier, son droit de rétention sur ces meubles s’éteint s’il ne résilie pas le contrat pour le prochain terme.

  Art. 268b Q. Droit de rétention du bailleur / III. Exercice du droit

III. Exercice du droit

1 Lorsque le locataire veut déménager ou a l’intention d’emporter les meubles qui se trouvent dans les locaux loués, le bailleur peut, avec l’assistance de l’autorité compétente, en retenir autant qu’il en faut pour garantir sa créance.

2 Les objets emportés clandestinement ou avec violence peuvent être réintégrés avec l’assistance de la force publique dans les dix jours qui suivent leur déplacement.

  Chapitre II: Protection contre les loyers abusifs ou d’autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d’habitations et de locaux commerciaux

  Art. 269 A. Loyers abusifs / I. Règle

  1. Loyers abusifs
  2. Règle

Les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré.

  Art. 269a A. Loyers abusifs / II. Exceptions

  1. Exceptions

Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:

a.

se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;

b.

sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;

c.

se situent, lorsqu’il s’agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;

d.

ne servent qu’à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l’avance;

e.

ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;

f.

n’excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.

  Art. 269b B. Loyers indexés

  1. Loyers indexés

Les conventions prévoyant que le loyer est adapté en fonction d’un indice ne sont valables que si le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans et que la référence est l’indice suisse des prix à la consommation.

  Art. 269c C. Loyers échelonnés

  1. Loyers échelonnés

Les conventions prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d’un montant déterminé ne sont valables que si:

a.

le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans;

b.

le loyer n’est pas augmenté plus d’une fois par an; et

c.

le montant de l’augmentation est fixé en francs.

  Art. 269d D. Augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur

  1. Augmentations de loyer et autres modifications unilatérales du contrat par le bailleur

1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule agréée par le canton.

2 Les majorations de loyer sont nulles lorsque:

a.

elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;

b.

les motifs ne sont pas indiqués;

c.

elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation.

3 Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d’apporter unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

  Art. 270 E. Contestation du loyer / I. Demande de diminution du loyer / 1. Loyer initial

  1. Contestation du loyer
  2. Demande de diminution du loyer
  3. Loyer initial

1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:

a.

s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux; ou

b.

si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.

2 En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

  Art. 270a E. Contestation du loyer / I. Demande de diminution du loyer / 2. En cours de bail

  1. En cours de bail

1 Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d’une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d’une baisse des frais.

2 Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu’il ne l’accepte que partiellement ou qu’il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.

3 L’al. 2 n’est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution.

  Art. 270b E. Contestation du loyer / II. Contestation des augmentations de loyer et des autres modifications unilatérales du contrat

  1. Contestation des augmentations de loyer et des autres modifications unilatérales du contrat

1 Si le locataire estime qu’une majoration de loyer est abusive au sens des art. 269 et 269a, il peut la contester devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration.

2 L’al. 1 est aussi applicable lorsque le bailleur apporte unilatéralement au contrat d’autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.

  Art. 270c E. Contestation du loyer / III. Contestation des loyers indexés

III. Contestation des loyers indexés

Sous réserve de la contestation du loyer initial, une partie peut seulement faire valoir devant l’autorité de conciliation que l’augmentation ou la diminution du loyer demandée par l’autre partie n’est pas justifiée par une variation de l’indice ou qu’elle ne correspond pas à l’ampleur de celle-ci.

  Art. 270d E. Contestation du loyer / IV. Contestation des loyers échelonnés

  1. Contestation des loyers échelonnés

Sous réserve de la contestation du loyer initial, le locataire ne peut pas contester le loyer pendant le bail.

  Art. 270e F. Validité du bail pendant la procédure de contestation

  1. Validité du bail pendant la procédure de contestation

Le bail reste en vigueur sans changement:

a.

pendant la procédure de conciliation, si les parties ne sont pas parvenues à un accord;

b.

pendant la procédure judiciaire, sous réserve des mesures provisionnelles ordonnées par le juge.

  Chapitre III: Protection contre les congés concernant les baux d’habitations et de locaux commerciaux

  Art. 271 A. Annulabilité du congé / I. En général

  1. Annulabilité du congé
  2. En général

1 Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi.

2 Le congé doit être motivé si l’autre partie le demande.

  Art. 271a A. Annulabilité du congé / II. Congé donné par le bailleur

  1. Congé donné par le bailleur

1 Le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur, notamment:

a.

parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;

b.

dans le but d’imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;

c.

seulement dans le but d’amener le locataire à acheter l’appartement loué;

d.

pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;

e.

dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:

1.

a succombé dans une large mesure;

2.

a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;

3.

a renoncé à saisir le juge;

4.

a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire.

f.

en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.

2 La let. e de l’al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu’il s’est entendu avec le bailleur, en dehors d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.

3 Les let. d et e de l’al. 1 ne sont pas applicables lorsqu’un congé est donné:

a.

en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux;

b.

en cas de demeure du locataire (art. 257d);

c.

pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);

d.

en cas d’aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);

e.

pour de justes motifs (art. 266g);

f.

en cas de faillite du locataire (art. 266h).

  Art. 272 B. Prolongation du bail / I. Droit du locataire

  1. Prolongation du bail
  2. Droit du locataire

1 Le locataire peut demander la prolongation d’un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.

2 Dans la pesée des intérêts, l’autorité compétente se fondera notamment sur:

a.

les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;

b.

la durée du bail;

c.

la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;

d.

le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d’utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l’urgence de ce besoin;

e.

la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.

3 Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l’autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

  Art. 272a B. Prolongation du bail / II. Exclusion de la prolongation

  1. Exclusion de la prolongation

1 Aucune prolongation n’est accordée lorsqu’un congé est donné:

a.

en cas de demeure du locataire (art. 257d);

b.

pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);

c.

en cas de faillite du locataire (art. 266h);

d.

si, en prévision d’une transformation ou d’une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l’autorisation requise.

2 En règle générale, aucune prolongation n’est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux équivalents.

  Art. 272b B. Prolongation du bail / III. Durée de la prolongation

III. Durée de la prolongation

1 Le bail d’habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.

2 Lorsque les parties conviennent d’une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation.

  Art. 272c B. Prolongation du bail / IV. Validité du bail

  1. Validité du bail

1 Une partie peut demander que la décision de prolongation modifie le contrat en l’adaptant à la nouvelle situation.

2 Si la décision de prolongation n’a pas modifié le contrat, celui-ci reste en vigueur sans changements pendant la prolongation; sont réservées les possibilités d’adaptation légales.

  Art. 272d B. Prolongation du bail / V. Congé donné pendant la prolongation

  1. Congé donné pendant la prolongation

A défaut d’un jugement ou d’un accord contraires, le locataire peut résilier le bail:

a.

en observant un délai de congé d’un mois pour la fin d’un mois lorsque la prolongation ne dépasse pas une année;

b.

en observant un délai de congé de trois mois pour un terme légal lorsque la prolongation dépasse une année.

  Art. 273 C. Délais et procédure

  1. Délais et procédure1

1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.

2 Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l’autorité de conciliation:

a.

lorsqu’il s’agit d’un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;

b.

lorsqu’il s’agit d’un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l’expiration du contrat.

3 Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l’autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l’expiration de la première.

4 La procédure devant l’autorité de conciliation est régie par le CPC2.3

5 Lorsque l’autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d’office si le bail peut être prolongé. 4

1 Nouvelle teneur selon le ch. II 5 de l’annexe 1 au CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739FF 2006 6841).
2 RS 272
3 Nouvelle teneur selon le ch. II 5 de l’annexe 1 au CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739FF 2006 6841).
4 Nouvelle teneur selon le ch. II 5 de l’annexe 1 au CPC du 19 déc. 2008, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2010 1739FF 2006 6841).

  Art. 273a D. Logement de la famille

  1. Logement de la famille

1 Lorsque la chose louée sert de logement à la famille, le conjoint du locataire peut aussi contester le congé, demander la prolongation du bail et exercer les autres droits du locataire en cas de congé.

2 Les conventions prévoyant une prolongation du bail ne sont valables que si elles sont conclues avec les deux époux.

3 Le présent article s’applique par analogie aux partenaires enregistrés.1

1 Introduit par le ch. 11 de l’annexe à la LF du 18 juin 2004 sur le partenariat, en vigueur depuis le 1er janv. 2007 (RO 2005 5685FF 2003 1192).

  Art. 273b E. Sous-location

  1. Sous-location

1 Les dispositions du présent chapitre s’appliquent à la sous-location jusqu’à l’extinction du bail principal. La prolongation n’est possible que pour la durée du bail principal.

2 Lorsque la sous-location a pour but principal d’éluder les dispositions sur la protection contre le congé, le sous-locataire bénéficie de cette protection sans égard au bail principal. Si ce dernier est résilié, le bailleur principal est subrogé au sous-bailleur dans le contrat avec le sous-locataire.

  Art. 273c F. Dispositions impératives

  1. Dispositions impératives

1 Le locataire ne peut renoncer à des droits que lui confère le présent chapitre que si ce dernier le prévoit expressément.

2 Les conventions contraires sont nulles.

  Chapitre IV: …

  Art. 274 à 274g1

1 Abrogés par le ch. II 5 de l’annexe 1 au CPC du 19 déc. 2008, avec effet au 1er janv. 2011 (RO 2010 1739FF 2006 6841).